以下文章刊登在《爱国者纪事报》上。您可以通过点击查看原始文章在这里。
房屋净值债务的利息不再是免税的。虽然这看起来是一个简单的概念，但它已经在纳税人中引起了相当多的困惑。这种混淆源于国会如何定义“房屋净值债务”和公众如何定义这个术语之间的差异。但首先，我们必须审查有关按揭利息扣除的规则。
税法允许纳税人扣除用于购买、建造或大幅改善一套主要住宅和另一套住宅的债务利息。此外，贷款必须由居住者担保。法律将这类债务称为“收购债务”。“根据新的税法，这些债务的利息仍然是可扣除的，尽管2017年12月15日以后发生的贷款的债务限额降低到了75万美元。2017年12月15日之前的贷款属于外延贷款，并受原有的100万美元贷款限额限制。
那么，什么是房屋净值债务呢?国会定义“房屋净值债务”为债务，由住宅担保，但其收益不用于购买，建设或大幅改善住宅(换句话说，不是收购债务)。同收购债务的情况一样，对收益的使用才是重要的因素。根据旧税法，高达10万美元的房屋净值债务的利息可以扣除。现在，房屋净值债务的利息不再是可扣除的。
现在说到困惑。金融机构提供“房屋净值贷款”和“房屋净值信贷额度”作为融资产品。这些术语的使用与收益的使用无关。因此，拥有房屋净值贷款的纳税人不能简单地假定此类债务的利息是不可扣除的。举个例子可能会有所帮助。
如果一个人拿出了房屋净值信用额度，并使用这笔钱在他们的房子上建立一个姻亲附加物，该贷款被认为是收购债务，利息是可扣除的。如果同一个人通过房屋净值贷款额度取出同样数额的钱，用这些钱支付大学学费、新车或去欧洲度假，那就被视为房屋净值债务。这笔贷款的利息没有一项是可以免税的。
许多人也可能有债务被分成两部分，这意味着有些收益是可扣除的，有些则不是。(在上面的例子中，有人可以从信用额度中取钱，其中一部分用于装修厨房，另一部分用于偿还信用卡债务。)每年，个人需要计算并记录用于购买、建造或大幅改善住房的贷款收益，以及用于其他目的的贷款金额。
尽管我们在过去的一年里一直在谈论这些变化，“房屋净值”的想法是如此根深蒂固的在人们的头脑中，“房屋净值负债”的所得税定义可能会让许多人感到惊讶。不过，还是有希望从你的房屋净值中扣除一些利息——只要它实际上是收购债务。
